به گزارش خبرنگار اجتماعی خبرگزاری دانشجو، نبود قوانین مناسب معاملات ملکی یا عدم اجرا، عدم بازنگری و عدم نظارت کافی خصوصا در زمینه ثبت و تنظیم اسناد این حوزه و نیز تعدد قراردادهاِی خرید، فروش، رهن و اجاره در بنگاه‌های املاک، در قالب توافقنامه اولیه، فضای وسیعی برای انواع تخلفات ملکی ایجاد کرده است. جعل سند، فروش یک ملک به چندین نفر، قولنامه‌های صوری، ارزشگذاری غیرواقعی ملک، تنظیم و موعد تحویل سند خصوصا در معاملات پیشفروش مسکن، از رایجترین معضلاتی است که موجب ایجاد صف‌های طویل مالباختگان در برابر دادگاه‌ها شده است.
اضلاع مثلث معاملات ملکی
مشاوران املاک به عنوان پل ارتباطی طرفین معامله، به خاطر منفعت شخصی، از نقشآفرینان اصلی ماجرای سوءاستفاده در حوزه معاملات مسکن هستند. از طرف دیگر، بسیاری از قربانیان، فدای وعده‌های مسئولان مرتبط خصوصا سازمان ثبت اسناد و املاک برای ساماندهی و نظارت بر بنگاه‌های مسکن از طریق سامانه‌های مرتبط شده‌اند. همچنین برخی اصناف مانند دفاتر اسناد رسمی نیز به دنبال گرفتن ماهی از این آب گل آلود و حذف مشاوران املاک و تثبیت جایگاه خود هستند! در وضعیت فعلی، این‌ها اضلاع مثلث معاملات ملکی در کشور به شمار میروند.
اگرچه تنظیم اسناد عادی مانند قولنامه‌های کاغذی در بنگاه‌های املاک، شیوه معمول قرارداد‌های ملکی هنگام توافق اولیه است، اما سوءاستفاده‌های متعدد از این اسناد که اعتبار حقوقی دارند، دعاوی ملکی در دادگاه‌ها را گسترش داده است. این در حالی است که طی سال‌های گذشته تا کنون بار‌ها از ساماندهی مشاوران املاک، حذف قولنامه‌ها و تسریع در صدور سند رسمی ملکی توسط دفترخانه‌های اسناد رسمی برای کاهش تخلفات، سخن گفته شده است.
مشاوران املاک، از الزام تا محدودیت
با این توضیحات، هرچند تخلفات مشاوران املاک در حوزه معاملات ملکی قابل انکار نیست با این حال، نقش آن‌ها در معرفی طرفین معامله و تنظیم توافق اولیه، باید مدنظر قرار گیرد و ایجاد محدودیت بیش از حد، منصفانه و معقول نیست. علاوه بر این، طبق «قانون اصلاح قانون نظام صنفی کشور»، مصوب ۱۳۹۲، رسیدگی به تخلفات صنفی کلیه افراد صنف، به موجب احکام این قانون صورت میگیرد. بر این اساس، اصلی‌ترین مرجع رسیدگی به تخلفات مشاوران املاک، اتحادیه مشاوران املاک است. البته سخنگوی دولت سیزدهم، تیرماه امسال بر لزوم افزایش نظارت وزارت راه و شهرسازی بر این اتحادیه تاکید کرده، لذا مشاوران املاک نیز تحت نظارت قرار دارند.
در این رابطه، عدم رویت اصل سند و مدارک هویتی متعاملین، عدم اخذ کد رهگیری و دریافت مبلغ اضافی، تنظیم قرارداد صوری، اضافه دریافت و اخذ بیعانه از جمله تخلفات پرشمار صنف مشاوران املاک است. طبق ماده ۲۸ قانون نظام صنفی، در صورت عدم صدور کد رهگیری، با مشاوران املاکِ دارای پروانه کسب، برخورد، دفاترشان پلمب و در صورت ادامه تخلف، پروانه‌شان ابطال می‌شود. همچنین ثبت کد رهگیری توسط مشاوران املاک، رایگان و دریافت آن، تخلف است.
در همین زمینه، تعدادی از مالباختگان معاملات مسکن که در ماه‌های اخیر، دچار زیان‌های مالی و در نتیجه، خسارات روحی-روانی متعدد شده‌اند، در گفتگو با خبرگزاری دانشجو، از نحوه قربانی شدن در این معاملات و نقش مشاوران املاک سخن گفته‌اند.
مالباختگان چه میگویند؟
یکی از مالباختگان که خود را «ع. ک» معرفی میکند، به دانشجو میگوید: «یک ملک قولنامه‌ای خریداری کردم که مستاجر داشت. فروشنده گفت به زودی تخلیه میکند. برای اینکه مستاجر در این شرایط اقتصادی، با مشکل مواجه نشود، ملک را با وجود وی، تحویل گرفتم. یکی دو ماه بعد، مستاجر خودش قولنامه آورد و ادعای مالکیت کرد! وی ادامه میدهد: «ظاهرا فروشنده ملک، با زدوبند با مستاجر، تاریخ قولنامه واگذاری همین ملک به او را زودتر ثبت کرده بود. با وجود شکایت و پیگیری در دادگاه و نیز ارائه مدارک، محکوم و مجبور به واگذاری ملک شدم. متاسفانه چند میلیارد ضرر کردم و سرمایه‌ام از بین رفت.» به گفته وی، اگر امکان ثبت سند در لحظه توافق وجود داشت، این مشکل رخ نمی‌داد.
یک شهروند دیگر درباره تجربه تلخ خود درباره فروش ملک در خراسان جنوبی به دانشجو میگوید: «به خاطر مشکل مالی ایجادشده، مجبور به فروش ملک شدم. وقتی بنگاه از نیاز مالی شدید بنده مطلع شد، سعی کرد ملک را با قیمت پایینتر خریداری کند.
چند بنگاه با همدیگر هماهنگ کردند تا قیمت ملک را پایینتر از ارزش واقعی جلوه دهند و پایینتر از قیمت منطقه، معامله کنند.» وی می‌افزاید: «یکی از اقوامِ مشاور املاک، ملک را خریداری و سپس بنگاه، قولنامه صوری صادر کرد. بعد به یک مشتری واقعی با قیمت بالاتر فروختند.»
مالباخته دیگر با اشاره به خرید یک واحد مسکونی در قالب طرح پیشفروش در گفتگو با دانشجو اظهار داشت: «بنگاه با مشارکت سازنده برای سند زدن واحد مسکونی، تبانی و مبلغ کمی برای این امر لحاظ کرد. بنده به عنوان خریدار، با این نگاه که میتوانم سند پیش‌خرید را بفروشم، به دنبال آن بودم، اما سند حاضر نشد. سازنده در معامله ۳ میلیاردی، حدود ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون را به عنوان سند درنظر گرفته بود در حالی که ملک را با مبلغ بالایی هنگام پیشفروش، فروخته بود. در نهایت، آنقدر دیر سند زد که امکان فروش ملک نبود.»
کارشناسان چه میگویند؟
یکی از کارشناسان حوزه مسکن نیز درباره تخلفات مشاوران املاک به دانشجو میگوید: «بعضا مشاوران املاک در مفاد قرارداد، تغییرات جزئی مانند استفاده از حروف ربط «و»، «یا» و نظایر آن، انجام میدهند یا با ذکر عباراتی در پرانتز یا حذف و اضافه کردن یکسری بند‌ها و واژه‌ها، با توجه به نوع ارتباط صمیمی با یک طرف معامله، موجب می‌شوند در صورت ایجاد مشکلات حقوقی، فرد متضرر با استناد به بند‌های قرارداد، نتواند از خود دفاع کند.»
به گفته وی، با گرانی شدید مسکن، یکی دیگر از معضلات این حوزه، تخلفات مشاوران املاک در حوزه دریافت کمیسیون است. هرچند تعرفه کمیسیون بنگاه، اخذ نیم درصد از طرفین معامله است، اما از همان ابتدا به بهانه اینکه ملک، فروش نمیرود یا ارزش آن پایینتر از قیمت تعیین شده است، کمیسیون بالاتر از فروشنده را در صورت فروش، شرط میگذارند و یا بالعکس، ارزش ملک را نزد خریدار بالاتر از میزان واقعی میبرند و برای وی شرط میگذارند در صورت جلب رضایت فروشنده و انجام معامله، کمیسیون بیشتری از خریدار دریافت کنند! این در حالی است که براساس قانون، حق کمیسیون مشاوران املاک برای معاملات ملکی، باید طبق نرخ‌نامه مصوب کمیسیون نظارت بر اصناف دریافت شود و غیر از آن، تخلف و قابل پیگیری است.
این فعال معاملات مسکن معتقد است در صورتی که سازمان ثبت اسناد و املاک و سایر نهاد‌های ناظر یا ذی‌نفع در حوزه ساماندهی و نظارت بر مشاوران املاک به ویژه در زمینه تنظیم اسناد رسمی در زمان ثبت توافق، با دقت و سرعت، عمل کنند یا سامانه‌های مرتبط را سامان دهند، کمتر شاهد این نوع تخلفات خواهیم بود.
سامانه‌های «ثبت من» و «سند من»؛ از ایجاد تا ایراد
راه‌اندازی سامانه «ثبت من» توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با هدف ارائه خدمات غیرحضوری از جمله در حوزه املاکِ دارای سند مالکیت به منظور پیشگیری از تخلفات قرارداد‌های ملکی و نیز ایجاد سامانه «سند من» توسط کانون سردفتران و دفتریاران، با هدف تسریع در ارائه خدمات غیرحضوری در حوزه تنظیم سند رسمی، از جمله اقدامات انجام شده در حوزه ساماندهی مشاوران املاک محسوب می‌شوند. با این حال، این سامانه‌ها مشکلات خاص خود را دارند.
سامانه «ثبت من»، حداقل با دو معضل برای ساماندهی مشاوران املاک و اسناد مرتبط با آن مواجه است:
الف- این سامانه، امکان ثبت معامله در لحظه توافق را ندارد و تا زمان ایجاد چنین امکانی، همچنان سند عادی مشاوران املاک یا قولنامه‌ها باید مدنظر قرار گیرد.
ب- استعلام لحظه‌ای از وضعیت ملک مورد معامله و مالکیت آن میسر نیست و چنانچه مالک، ممنوع المعامله یا دارای جرایم و تخلفات موثر و مرتبط با این حوزه باشد، در شرایط فعلی از طریق سامانه، قابل تشخیص نیست.
سامانه «سند من» نیز با ایرادات زیر مواجه است:
الف- هنوز کاملا راه‌اندازی نشده و حتی آدرس اینترنتی آن برای ورود و ثبتنام در سامانه مشخص نیست.
ب- به دلیل انجام توافق ملکی در ساعات مختلف شبانه روز بین طرفین معامله، امکان دسترسی لحظه‌ای به دفاتر اسناد رسمی برای ثبت نهایی و صدور سند رسمی در داخل دفتر وجود ندارد.
ج- در صورت حذف نقش مشاوران املاک در تنظیم اسناد عادی، دفاتر اسناد رسمی، که تعداد آن‌ها محدود و توزیعشان ناهمگن است و بعضا در حوزه معاملات ملکی، تخصص و وقت کافی و نیز امکان دخالت در تنظیم معامله را ندارند، نمی‌توانند پاسخگوی متقاضیان پرشمار این حوزه باشند.
از تقابل تا تعامل
در همین رابطه، چنانچه راه‌اندازی سامانه «سند من» در جهت غلبه بر جایگاه حدود ۲۰۰ هزار مشاور املاک توسط کانون سردفتران و دفتریاران باشد و نقش و خدمات بنگاه‌های مسکن را در حوزه معاملات ملکی نادیده بگیرد، این موضوع، علاوه بر تقابل این کانون و اتحادیه مشاوران املاک، میتواند به انحصارطلبی سردفتران و سوءاستفاده آن‌ها از جایگاه خود بینجامد. حتی با فرض ظرفیت لازم در دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم اسناد معاملات ملکی، تعدد قرارداد‌های این حوزه، بستر سوءاستفاده را اینبار توسط این دفاتر فراهم میکند.
در مجموع، چنانچه اضلاع سه‌گانه معاملات ملکی شامل سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مشاوران املاک همراه با اتحادیه آن و نیز دفاتر اسناد رسمی، تعامل مناسبی با همدیگر داشته باشند و در رأس هرم، سازمان ثبت، رفع ایرادات سامانه و مباحث نظارتی را در اولویت قرار دهد، از خسارات هنگفت هزاران میلیاردی و پرونده‌های دعاوی ملکی در دادگاه‌ها بهشدت کاسته خواهد شد.